قوانین آپارتمان نشینی و حقوق مالکین در آپارتمان ها

نرخ رشد جمعیت شهری عاملی بود تا تغییرات بنیادی و اساسی در نحوه و شکل زندگی مردم به وجود آید؛ به مرور زمان این تحولات در شرایطی وارد جامعه می شود که جایگزین شدن ماشین به جای درشکه و بسیاری از وسایل مدرن امروزی برای نسل های گذشته کار دشواری بود. یکی از این تحولات آپارتمان ‌نشینی است که البته برای رفع مشکلات آن قوانینی وضع شده است. ازدیاد جمعیت، کمبود زمین برای احداث خانه‌های تک واحدی توان مالی شهروندان و مالکین عواملی است که بر توسعه آپارتمان نشینی تاثیر مستقیم می گذارند.

مالکیت در آپارتمان‌ها شامل دو قسمت است:

• مالکیت اختصاصی
• مالکیت مشترک

مالکیت اختصاصی

مالکیت اختصاصی به بخشی از ملک گفته می ‌شود که تنها صاحب آپارتمان حق استفاده از آن را دارد مثل بالکن.

مالکیت مشترک

مالکیت مشترک به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می شود که کلیه مالکین حق استفاده از آن را دارند و شامل زمین زیر بنا و تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه.

طبق ماده ۴ سهم هر یک از خریداران قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک برابر است با نسبت مساحت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان. پرداخت هزینه‌های مشترک برای تمامی واحدها الزامی می باشد.

تبصره های ماده ۴

• مدیر ساختمان با رعایت مفاد این قانون سهم هر یک از مالکان را تعیین می کند .
• اگر مالکانی که بیشترین سهم از مساحت زیربنایی اختصاصی ساختمان را دارند موافقت کردند، هزینه‌های مشترک ساختمان طبق نرخ معینی حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه می‌شود.
• اگر وضعیت حیاط ساختمان طوری بود که تنها چند واحد به آن دسترسی داشتند هزینه ی نگهداری آن قسمت به عهده ی همه ی استفاده‌کنندگان است.‌

قانون ۳ مالک بودن ساختمان

اگر تعداد مالکین در ساختمان بیشتر از ۳ نفر باشد مالکین وظیفه دارند مدیری از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. چگونگی انتخاب مدیر از سوی مالکین و شرح وظایف در آئین‌نامه این ذکر شده است.

مدیر آپارتمان مسوول اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را اجرا میکند. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود. اگر تعداد واحدها بیش از ۱۰آپارتمان باشد انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است.

حق مالکین از قسمت‌های اختصاصی مشترک

طبق ماده ۴ حق هر کدام از خریداران قسمت‌های اختصاصی برای استفاده از قسمت‌های مشترک ساختمان برابراست با نسبت مساحت قسمت اختصاصی آنها به مجموع مساحت قسمت اختصاصی کل ساختمان.

نحوه تصمیم گیری قسمت‌های مشترک

اگر میان مالکین ساختمان قراردادی تنظیم نشده باشد تصمیمات مربوط با اکثریت آرای صاحبانی است که بیش از یک دوم مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک هستند.

تغییرات ساختمان

هیچ مالکی حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین در ظاهر ساختمان تغییری اعمال کند. اگر تعداد کمی از صاحبان واحدها نسبت به تغییرات ساختمان رضایت ندهند، مالکین موافق تجدید بنا می‌بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه برای آن ها مکانی اجاره کرده تا به مکان جدید منتقل شوند.

اگر مالکان ساختمان بازهم مخالفت کردند هیئت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها، نسبت به این کار اقدام میکند.

هزینه‌های مشترک ساختمان

مالکین آپارتمان‌ها موظفند هزینه‌های مشترک ساختمان که برای قسمت‌های مشترک ساختمان کاملا ضروری است مانند آب، برق، گازوییل، گاز و غیره پرداخت نمایند.

هزینه‌های قابل پرداخت دیگری مانند هزینه تاسیسات، سرایدار، دربان، دستمزد هیئت مدیره و غیره نیز وجود دارد.

پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالک یا مستاجر، بستگی به قرار داد تنظیم شده میان افراد دارد. اگر مستاجر از پرداخت هزینه امتناع کند، هیئت مدیره می تواند برای دریافت آن به مالک مراجعه کند.

در مرحله ی بعد به درخواست هیئت مدیران برای وصول وجه طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. دادگاه‌ها وظیفه دارند به شکایت سریعا رسیدگی کرده و واحد بدهکار را از دریافتی خدمات دولتی محروم و تا ۲ برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.

ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها

اگر اکثریت اعضای مجمع عمومی به منظور باز‌سازی‌ ساختمان توافق کردند، این افراد مسئولیت انتخاب ۳ کارشناس رسمی دادگستری را برای تأیید پایان عمر مفید ساختمان یا فرسودگی کلی آن برای بازسازی به‌عهده دارند.

عمر مفید ساختمان

ساختمان به‌عنوان یک پروژه عمرانی از حیث کارکرد با توجه به مصالح دارای سن مفیدی است که از دیدگاه کارشناسی مثل هر موجودی سن از زمان تولد و شروع آغاز می‌گردد، از دیدگاه فنی سن بنا با کسب جواز و شروع فعالیت اجرای فونداسیون آغاز می‌گردد، چراکه نخستین مصالح به کار رفته و بخش‌های ساختمانی تشکیل گردیده است، ازنظر فنی این سن را اصطلاحاً سن واقعی ساختمان می‌نامیم.

اگر مالکان یک ساختمان بر سر تجدید بنای آن دچار اختلاف شده‌اند، باید هر چه زودتر بحث و جدل را کنار بگذارند و کار را به کارشناسان رسمی دادگستری بسپارند. این بحث و جدل‌ها جز ایجاد کدورت میان همسایگان نتیجه دیگری ندارد.

بعد از پایان عملیات بازسازی سهم هر یک از واحدها (هم موافقان و هم مخالفان) و هزینه‌های بازسازی مشخص می شود، سهم مالکان مخالف و مبلغی که برای اجاره مسکن برای آن‌ها پرداخت شده است، از ایشان پس گرفته می‌شود. اگر هم این افراد توانایی پرداخت بدهی‌شان را نداشته باشند، راهکاری قانونی برای پیگیری وجود دارد.